Upplýsingaskylda seljanda í fasteignakaupum – nokkur atriði

  • By:Ólafur Kjartansson
  • 0 Comment

Megininntak upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup nr 40/2002 er að seljanda ber, að eigin frumkvæði, að veita kaupanda þær upplýsingar sem hann hefur  og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til ætla að upplýst væri um.

Þótt seljandi hafi ríka upplýsingaskyldu hvílir á kaupanda aðgæsluskylda. Í aðgæsluskyldunni felst að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Skoði kaupandi fasteign eða gerir það ekki þrátt fyrir áskorun seljanda, getur kaupandi ekki gert kröfu vegna galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Aðgæsluskylda víkur þó ef seljandi uppfyllir ekki uppl´syingaskyldu sína. Upplýsingaskylda seljanda gengur þannig framar aðgæsluskyldu kaupanda.

Kaupandi getur ekki gert væntingar til að fasteign sé í betra ástandi en hún ber með sér. Nærtækt er að taka dæmi um aldur húss. Kaupandi getur ekki búist við að ástand hússins sé betra en gildir um sambærilegar eignir. Eldri húsum fylgir meira venjubundið viðhald og við mat á hvort tiltekið ástand sé galli er tekið mið af aldri hússins. Í dómaraframkvæmd hefur margsinnis verið hafnað bótaskyldu vegna ágalla ef ástand eignar er í samræmi við aldur hennar.

Seljanda ber hins vegar að upplýsa um atriði sem honum er kunnugt um, umfram eðlilegt ástand miðað við aldur. Til dæmis má nefna Hæstaréttardóm þar sem m.a. var deilt um ábyrgð seljanda á þaki. Í matsgerð var komist að þeirri niðurstöðu að þakjárn væri ónýtt og þakpappír væri auk þess ónýtur, og að skemmdir væru á þakklæðingu og sperrum. Þá var frágangur á þakinu óforsvaranlegur. Sýnt þótti fram á að að minnsta kosti öðrum seljandanum (sem voru hjón) hafi verið kunnugt um ástand þakviða og um hvernig frágangi þaksins var háttað. Ástand þaksins var verra en ætla mátti, miðað við aldur, og seljandi vissi af því.  Um þetta bar honum að upplýsa en gerði ekki og var kaupandanum dæmdar bætur vegna þessa.

Upplýsingar í söluyfirliti

Seljandi ber einnig ábyrgð á upplýsingagjöf þeirra sem veita upplýsingar á hans vegum við sölu fasteignar, svo sem fasteignasala eða starfsmanna þeirra. Í söluyfirliti eiga koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um. Seljandi verður þannig að upplýsa bæði um alla galla sem honum er kunnugt um á eigninni og einnig um almennt ástand hennar. Hann verður jafnframt að tryggja að þær upplýsingar sem koma fram á söluyfirlit séu nægjanlegar og réttar. Ef upplýsingar á söluyfirliti eru rangar eða ófullnægjandi ber seljandi (eigandi eignarinnar) ábyrgð á því, og eftir atvikum einnig fasteignasalinn sem útbýr söluyfirlitið.

Í fyrrnefndum Hæstaréttardómi reyndi á þessa ábyrgð seljenda. Í söluyfirlitinu kom fram að raf-, vatns,- og frárennslislagnir væru „sagðar í lagi“. En í matsgerðum dómskvaddra matsmanna kom fram að frárennslispípur undir húsinu væru gamlar, tímabært væri að skipta þeim út og endurnýja þyrfti lagnirnar undir húsinu og út úr lóð. Hæstiréttur dæmdi að ábyrgð vegna lagnanna lægi hjá seljendum á grundvelli upplýsinga í söluyfirliti.

Mikilvægt er að seljendur gæti þess vel að þær upplýsingar sem þeir gefa um sölueign sína, séu réttar og að engu sé leynt sem ætla má að kaupandi þurfi og vilji vita um. Með réttri upplýsingagjöf geta seljendur varist mögulegum kröfum kaupanda vegna ágalla á seldri eign.

Ólafur Kjartansson, héraðsdómslögmaður.

 

Posted in: Fasteignaréttur

Comments

No Responses to “Upplýsingaskylda seljanda í fasteignakaupum – nokkur atriði”

No comments yet.

Skildu eftir svar